บ้านมือสอง Q2 ปี 68 ประกาศขายเพิ่ม 34.6% 

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) จัดทำบทวิเคราะห์สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยมือสองทั่วประเทศไตรมาส 2 ปี 2568 รวบรวมข้อมูลที่อยู่อาศัยมือสองทั่วประเทศ จากการประกาศขายผ่านเว็บไซต์ และข้อมูลที่อยู่อาศัยมือสองของสถาบันการเงินของรัฐและเอกชนบริษัทบริหารสินทรัพย์ภาครัฐและเอกชน และกรมบังคับคดี ที่ประกาศขายผ่านเว็บไซต์ตลาดนัดบ้านมือสอง พบว่า มีจำนวนหน่วยและมูลค่าประกาศขายเพิ่มขึ้นร้อยละ 34.6 และร้อยละ 5.6 ตามลำดับ เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY)

 

และยังเป็นการเพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อน (QoQ) เพิ่มขึ้น ทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าร้อยละ 4.7 และร้อยละ26.4 ตามลำดับ สำหรับทรัพย์ที่ประกาศขายในไตรมาสนี้ส่วนใหญ่เป็นของบุคคลธรรมดาและตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ร้อยละ 36.3 ส่วนประเภทที่อยู่อาศัยมือสองที่ประกาศขายมากที่สุดยังคงเป็นบ้านเดี่ยว มีสัดส่วนร้อยละ 44.1 ขณะที่ที่อยู่อาศัยเกือบทุกประเภทมีจำนวนหน่วยและมูลค่าเพิ่มขึ้น ยกเว้นห้องชุดที่มีหน่วยเพิ่มขึ้นร้อยละ 11.2 แต่มีมูลค่าลดลงร้อยละ -15.6 เนื่องจากมีห้องชุดมือสองที่ราคาถูกเข้ามาในตลาด ทำให้ราคาเฉลี่ยลดจาก 6.0 ล้านบาทในไตรมาส 2 ปี 2567 เหลือเพียงราคาเฉลี่ย4.3 ล้านบาทในไตรมาส 2 ปี 2568 ในด้านราคาที่ประกาศขาย พบว่า ร้อยละ 28.6 อยู่ในระดับไม่เกิน 1.00 ล้านบาท ส่วนที่อยู่อาศัยกลุ่มราคาไม่เกิน 7.50 ล้านบาท มีการขยายตัวเพิ่มขึ้นทั้งในจำนวนหน่วยและมูลค่า ตรงกันข้ามกับกลุ่มราคาเกิน 7.50 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งแม้จะมีสัดส่วนสูงถึงร้อยละ 54.5 ของมูลค่าตลาดทั้งหมด แต่กลับปรับตัวลดลงทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) เนื่องจากอุปทานในตลาดมือสองระดับราคานี้ถูกดูดซับออกไปอย่างต่อเนื่อง โดยมีปัจจัยสนับสนุนจากมาตรการผ่อนปรน LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทยที่ครอบคลุมทุกระดับราคา ช่วยให้ผู้ที่มีกำลังซื้อสามารถเข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้น อีกทั้งที่อยู่อาศัยมือสองยังเป็นอีกทางเลือกสำคัญของผู้ซื้อเพราะสามารถได้ทำเลใกล้เคียงกับโครงการใหม่แต่ในระดับราคาที่ต่ำกว่า ส่งผลให้ความต้องการซื้อและการดูดซับตลาดในกลุ่มนี้สูงขึ้น

ด้านการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมือสอง มีจำนวนหน่วยและมูลค่าลดลงร้อยละ -8.6 และร้อยละ -11.1 ตามลำดับ เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) และเป็นการลดลงของที่อยู่อาศัยมือสองทุกประเภทโดยบ้านเดี่ยวยังคงเป็นประเภทที่มีหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์มากที่สุด คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 41.5อีกทั้งด้านราคายังมีการโอนกรรมสิทธิ์ลดลงในทุกระดับราคา โดยหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมือสองส่วนใหญ่อยู่ในช่วงระดับราคาต่ำกว่า 1.00 ล้านบาทคิดเป็นสัดส่วน ร้อยละ 35.1 ของการโอนทั้งหมดสะท้อนให้เห็นว่า ผู้บริโภคส่วนใหญ่ยังคงมองหาที่อยู่อาศัยในระดับราคาที่สามารถเข้าถึงได้ แม้ว่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมือสองโดยรวมเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) จะอยู่ในภาวะชะลอตัว แต่เมื่อเปรียบเทียบกับไตรมาสก่อน (QoQ) พบว่า มีการปรับตัวเพิ่มขึ้นทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า ร้อยละ 18.2 และร้อยละ 16.8 ตามลำดับปัจจัยสำคัญที่เอื้อต่อการฟื้นตัวของตลาดบ้านมือสอง ได้แก่มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและการจดจำนอง
ซึ่งมีผลตั้งแต่วันที่ 22 เมษายน 2568 ถึง 30มิถุนายน 2569 และการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลง 3 ครั้งตั้งแต่ต้นปี 2568 ทำให้อัตราดอกเบี้ยนโยบายอยู่ที่ร้อยละ 1.50 ปัจจัยเหล่านี้ช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายของผู้ซื้อและเอื้อต่อการเข้าถึงสินเชื่อ ส่งผลให้ตลาดปรับตัวดีขึ้นจากไตรมาสก่อนอย่างมีนัยสำคัญ นอกจากนี้บ้านมือสองยังเป็นทางเลือกสำคัญของผู้ที่มีกำลังซื้อ เพราะสามารถได้ที่อยู่อาศัยในทำเลเดียวกับบ้านใหม่แต่ในราคาที่ถูกกว่า ทำให้ตลาดบ้านมือสองมีบทบาทในการรองรับความต้องการของผู้บริโภคท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ และเป็นแรงสำคัญที่ช่วยพยุงการโอนกรรมสิทธิ์โดยรวมไม่ให้หดตัวรุนแรงพร้อมทั้งมีแนวโน้มสนับสนุนให้การโอนกรรมสิทธิ์ปรับตัวเพิ่มขึ้นต่อเนื่องในไตรมาส 3และ 4 ของปี 2568
1. สถานการณ์ด้านอุปทานที่อยู่อาศัยมือสอง
1.1 ที่อยู่อาศัยมือสองประกาศขายทั่วประเทศ
ภาพรวมที่อยู่อาศัยมือสองที่ประกาศขาย ณ สิ้นไตรมาส 2 ปี 2568 มีจำนวน 189,382 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 34.6 และมีมูลค่า 758,502 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 5.6 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY)และเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน (QoQ) พบว่า ทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าเพิ่มขึ้นร้อยละ 4.7 และร้อยละ 26.4 ตามลำดับ
 
1.2 ผู้ขายที่อยู่อาศัยมือสอง
ผู้ขายที่อยู่อาศัยมือสอง (เรียงตามจำนวนประกาศขาย) ได้แก่
(1) บุคคลธรรมดาและตัวแทนอสังหาริมทรัพย์มีจำนวนหน่วยประกาศขาย  68,834 หน่วย
คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 36.3 แต่มีมูลค่ามากที่สุด 508,179 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนถึงร้อยละ 67.0 ของมูลค่าประกาศขายทั้งหมดและมีราคาเฉลี่ยสูงที่สุดคือ 7.4 ล้านบาทต่อหน่วย
(2) กรมบังคับคดี มีหน่วยประกาศขายมากที่สุดจำนวน 67,641 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ35.7 และมีมูลค่า 120,301 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 15.9 ของมูลค่าประกาศขายทั้งหมด
(3) สถาบันการเงินเฉพาะกิจ มีจำนวนหน่วยประกาศขาย 24,858 หน่วย มีสัดส่วนร้อยละ13.1
และมีมูลค่า 44,393 ล้านบาท มีสัดส่วนร้อยละ 5.9 ของมูลค่าประกาศขายทั้งหมด
(4) บริษัทบริหารสินทรัพย์ มีจำนวนหน่วยประกาศขาย 21,905 หน่วย มีสัดส่วนร้อยละ11.6และมีมูลค่า 58,347 ล้านบาท มีสัดส่วนร้อยละ 7.7 ของมูลค่าประกาศขายทั้งหมด
(5) ธนาคารพาณิชย์ มีจำนวนหน่วยประกาศขายและมูลค่าน้อยที่สุดคือ 6,144 หน่วย มีสัดส่วนร้อยละ 3.2 มีมูลค่า 27,282 ล้านบาท มีสัดส่วนร้อยละ 3.6 ของมูลค่าประกาศขายทั้งหมด
 
ทั้งนี้ เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY)พบว่า กรมบังคับคดีมีจำนวนหน่วยประกาศขายเพิ่มมากที่สุดถึงร้อยละ 210.1 และมูลค่าเพิ่มมากที่สุดที่ร้อยละ213.1 รองลงมา ได้แก่ สถาบันการเงินเฉพาะกิจ มีจำนวนเพิ่มขึ้นร้อยละ 11.2 และมูลค่าเพิ่มขึ้นร้อยละ 13.2 สำหรับบุคคลธรรมดาและตัวแทนอสังหาริมทรัพย์มีจำนวนเพิ่มขึ้นร้อยละ 2.2 แต่มูลค่าลดลงร้อยละ -7.9 ในขณะที่บริษัทบริหารสินทรัพย์มีจำนวนลดลงร้อยละ -1.6แต่มีมูลค่าเพิ่มขึ้นร้อยละ 1.0 และธนาคารพาณิชย์ลดลงทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าร้อยละ -11.9 และร้อยละ -13.1 ตามลำดับ
จากข้อมูลดังกล่าวสะท้อนว่า อุปทานทรัพย์มือสองที่เพิ่มขึ้นส่วนใหญ่เป็นทรัพย์ของกรมบังคับคดี ซึ่งมีสาเหตุมาจากภาวะหนี้สินของภาคครัวเรือนที่ยังคงอยู่ในระดับสูง ทำให้ประชาชนบางส่วนไม่สามารถผ่อนชำระหนี้ได้ตามกำหนด จนนำไปสู่การเข้าสู่กระบวนการบังคับคดี
 
1.3 ประเภทที่อยู่อาศัยมือสองประกาศขาย
ที่อยู่อาศัยมือสองที่มีจำนวนประกาศขายมากที่สุด 3 อันดับแรก แยกตามประเภท ดังนี้
(1) บ้านเดี่ยว จำนวน 83,612 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 44.1 มีมูลค่า 426,993 ล้านบาทคิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 56.3 ของที่อยู่อาศัยมือสองประกาศขายทั้งหมด
(2) ทาวน์เฮ้าส์ จำนวน 57,052 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 30.1 มีมูลค่า 121,006 ล้านบาทคิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 16.0 ของที่อยู่อาศัยมือสองประกาศขายทั้งหมด
(3) ห้องชุด จำนวน 39,973 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 21.1 มีมูลค่า 170,402 ล้านบาทคิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 22.5 ของที่อยู่อาศัยมือสองประกาศขายทั้งหมด
(4) อาคารพาณิชย์ จำนวน 5,576 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 2.9 มีมูลค่า 30,757 ล้านบาทคิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 4.1 ของที่อยู่อาศัยมือสองประกาศขายทั้งหมด
(5) บ้านแฝด จำนวน 3,169 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 1.7 มีมูลค่า 9,344 ล้านบาทคิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 1.2 ของที่อยู่อาศัยมือสองประกาศขายทั้งหมด
 
เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) พบว่าที่อยู่อาศัยมือสองมีจำนวนหน่วยประกาศขายเพิ่มขึ้นทุกประเภท โดยบ้านเดี่ยวเพิ่มขึ้นมากที่สุดร้อยละ50.0 รองลงมา ได้แก่ ทาวน์เฮ้าส์และบ้านแฝดโดยทั้งสองประเภทเพิ่มขึ้นร้อยละ 37.9 ห้องชุดเพิ่มขึ้นร้อยละ 11.2 และอาคารพาณิชย์เพิ่มขึ้นร้อยละ 4.7 ด้านมูลค่าของที่อยู่อาศัยมือสอง พบว่า เกือบทุกประเภทมีมูลค่าการประกาศขายเพิ่มขึ้น โดยประเภทที่เพิ่มขึ้นมากที่สุดคือ บ้านแฝด เพิ่มขึ้นร้อยละ 37.3 รองลงมา ได้แก่ทาวน์เฮ้าส์เพิ่มขึ้นร้อยละ 15.0 บ้านเดี่ยวเพิ่มขึ้นร้อยละ 14.2 และอาคารพาณิชย์เพิ่มขึ้นร้อยละ 0.4ตามลำดับ ขณะที่ห้องชุดมีมูลค่าการประกาศขายลดลงร้อยละ -15.6 สะท้อนว่า ตลาดที่อยู่อาศัยในภาพรวมมีทรัพย์ประกาศขายสะสมเพิ่มขึ้นทุกประเภท
 
1.4 ราคาขายที่อยู่อาศัยมือสองที่อยู่อาศัยมือสองที่มีจำนวนประกาศขายมากที่สุด 3 อันดับแรก แยกตามระดับราคา ดังนี้
(1) ระดับราคาไม่เกิน 1.00 ล้านบาท มีจำนวนหน่วยมากที่สุด 54,199 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 28.6 แต่มีมูลค่ารวม 30,597 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนน้อยที่สุดร้อยละ 4.0 ของที่อยู่อาศัยมือสองประกาศขายทั้งหมด โดยหน่วยงานที่ประกาศขายที่อยู่อาศัยมือสองระดับราคานี้มากที่สุดคือ กรมบังคับคดี ซึ่งมีสัดส่วนร้อยละ 65.6 ของจำนวนหน่วยทั้งหมด
(2) ระดับราคา 1.01 - 1.50 ล้านบาท มีจำนวน29,460 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 15.6และมีมูลค่า 37,035 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 4.9 ของที่อยู่อาศัยมือสองประกาศขายทั้งหมด โดยหน่วยงานที่ประกาศขายที่อยู่อาศัยมือสองระดับราคานี้มากที่สุด คือ กรมบังคับคดีซึ่งมีสัดส่วนร้อยละ 44.1 ของจำนวนหน่วยทั้งหมด
(3) ระดับราคา 2.01 - 3.00 ล้านบาท มีจำนวน28,463 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 15.0และมีมูลค่า 70,619 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 9.3 ของที่อยู่อาศัยมือสองประกาศขายทั้งหมด โดยหน่วยงานที่ประกาศขายที่อยู่อาศัยมือสองระดับราคานี้มากที่สุด คือบุคคลธรรมดาและตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งมีสัดส่วนร้อยละ 47.1 ของจำนวนหน่วยทั้งหมด
 
เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) พบว่าที่อยู่อาศัยมือสองที่ประกาศขายมีระดับราคาไม่เกิน7.50 ล้านบาท เพิ่มขึ้นทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าโดยในจำนวนนี้มีระดับราคาไม่เกิน 1.00 ล้านบาท เพิ่มขึ้นมากที่สุดทั้งหน่วยและมูลค่าร้อยละ82.4 และร้อยละ 89.4 ตามลำดับ ในขณะที่ระดับราคามากกว่า 7.50 ล้านบาทมีจำนวนและมูลค่าลดลง โดยระดับราคามากกว่า10.00 ล้านบาท ลดลงมากที่สุดทั้งหน่วยและมูลค่าร้อยละ -9.8 และร้อยละ -6.1 ตามลำดับ เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY)

1.5 ที่อยู่อาศัยมือสองประกาศขายทั่วประเทศแยกตามจังหวัดจังหวัดที่มีอันดับมูลค่าที่อยู่อาศัยมือสองที่มีการประกาศขายสูงสุด 10 จังหวัดแรก (เรียงตามมูลค่า)ณ สิ้นไตรมาส 2 ปี 2568 ได้แก่ กรุงเทพมหานครนนทบุรี สมุทรปราการ ชลบุรี เชียงใหม่ ปทุมธานีภูเก็ตสุราษฎร์ธานี นครปฐม และระยอง มีสัดส่วนรวมกันร้อยละ 79.5 ของที่อยู่อาศัยมือสองประกาศขายทั่วประเทศ แสดงให้เห็นว่าอุปทานที่อยู่อาศัยมือสองยังคงมีการประกาศขายมากที่สุดในพื้นที่กรุงเทพมหานครและปริมณฑล และจังหวัดท่องเที่ยวใกล้เคียงกับไตรมาสก่อน โดยกรุงเทพมหานคร มีที่อยู่อาศัยมือสองประกาศขายมากที่สุดรวม  43,274 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 22.9 มีมูลค่า 344,257 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนมากถึงร้อยละ 45.4 ของที่อยู่อาศัยมือสองที่ประกาศขายทั่วประเทศและเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY)พบว่า กรุงเทพมหานครมีจำนวนหน่วยประกาศขายเพิ่มขึ้นร้อยละ 2.1 แต่มีมูลค่าลดลงร้อยละ-10.9